부동산 공시가격

1. 공시가격과 공시지가
토지분에 적용되는 부동산 가격은 공시지가이다. 주택분에 적용되는 것은 주택공시가격이다. 국토교통부에서 매년 공시기준일 현재의 표준주택과 표준지, 공동주택가격을 공시하고 있다. 이를 근거로 시·군·구에서 개별주택과 개별토지에 대해 절차를 거쳐 공시한다.

표준 단독주택 공시가격

국토교통부 장관이 조사·산정해 공시하는 표준주택의 적정가격을 말한다.(「부동산 가격공시에 관한 법률」 16조) 국토부 장관은 용도지역·건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 단독주택 대상으로 표준주택을 정하고, 공시기준일(1월1일) 기준으로 적정가격을 조사·산정한다.

적정가격은 주택에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이다.

- 국가·지방자치단체 등이 행정 목적으로 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 적용
- 주택시장의 가격정보를 제공

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개별 단독주택 공시가격

국토부 장관이 결정·공시하는 표준단독주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장(기초자치단체장)이 공시한다. 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교 표준주택의 특성을 서로 비교해 산정한다. 한국감정원의 검증을 받고 주택소유자의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시한다.

- 종합부동산세 및 재산세 등 국세 및 지방세의 부과 기준
- 부동산실거래가 신고제도의 검증가격 기준
- 기준일과 대상 주택
1월 1일 : 국세 및 지방세의 부과대상주택
관계법령에 따라 주택가격의 산정 등에 개별단독주택가격을 적용하도록 규정되어 있는 주택
시장·군수·구청장이 관계행정기관과 협의해 개별단독주택가격을 결정 공시하기로 한 주택
6월 1일 : 토지의 분할·합병 및 건물의 신축 등이 발생한 단독주택

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공동주택 공시가격

국토부 장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대해 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사·산정해 공시한 공동주택의 가격을 말한다. (「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조)

시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 적정가격을 조사·산정한다. 거래사례, 감정평가 선례, 시세정보, 분양사례, 주택매매 가격동향 등을 주로 활용하고 호가 위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래 가격은 채택하지 않는다.

- 토지와 건물을 일괄한 공동주택의 적정가격 공시
- 주택시장의 가격정보 제공
- 적정한 가격형성 도모
- 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지

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표준지 공시지가

국토부 장관이 조사·평가해 공시한 표준지의 단위면적(㎥)당 적정가격을 말한다.(부동산 가격공시에 관한 법률)

매년 1월 1일 기준, 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 적용하기 위해서 공시한다.

토지이용 상황이나 주변 환경, 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 토지 중에서 선정한 표준지를 대상으로 한다. 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사평가하고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한다.

- 토지시장의 지가정보 제공
- 일반적인 토지거래의 지표가 됨
- 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련해 지가를 산정할 때 기준이 됨
- 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정·평가하는 경우에 기준이 됨

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개별 공시지가

국토부 장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장(기초자치단체장)이 공시한다. 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교해 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 다른 가격배율을 산정한다. 이를 표준지공시지가에 곱해지가를 산정한다. 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 시장·군수·구청장(기초자치단체장)이 결정·공시한다.

- 토지 관련 국세 및 지방세의 부과기준
- 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준
- 기준일과 조사대상
· 1월 1일 기준: 국세 또는 지방세의 부과대상 토지(국·공유지의 경우 도로 등 공공용토지는 제외), 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상 토지, 관계법령에 의거 개별공시지가를 적용토록 규정되어 있는 토지와 시장·군수·구청장이 관계행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정·공시하기로 한 토지
· 7월 1일 기준: 분할, 합병, 신규등록, 지목변경, 국-공유지가 사유지로 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지