분양가상한제 정리

1. 분양가상한제란?
주택 분양가격*을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도다. 분양가 자율화(1999년) 이후 고(高)분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입됐다.(2005년 3월)
* (택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
(건축비) 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 건축가산비

[딱풀이] 분양가 상한제란? (2019.08.26.)
[딱풀이] 분양가 상한제란?[딱풀이] 분양가 상한제란?[딱풀이] 분양가 상한제란?[딱풀이] 분양가 상한제란?
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- 2018년 6월~2019년 6월 1년간 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%, 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배
- 분양가 상승은 인근 기존 주택가격 상승에 영향을 줘 실수요자의 내 집 마련 부담 가중
- 무주택 실수요자의 내 집 마련 비용을 낮추기 위해 부담 가능한 수준의 분양가 책정해 시장안정

2. 적용대상과 지정요건
○ 적용대상
- 공공택지 내 공동주택 의무 적용
- 민간택지 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역의 공동주택
* 적용배제 : 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자유치 관련 주택(경제자유구역위 심의·의결 필요), 관광특구 내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등

○ 민간택지내 분양가상한제 지정요건(’19.10.29. 주택법 시행령 개정)

※ 상기 정량요건을 충족한 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하여 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정
 

참고자료

[법령정보] 주택법 시행령 일부개정 (2019.10.29. 시행 / 국가법령정보센터)
[보도자료] 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진 (2019.08.12. / 국토교통부)

3. 분양가상한제 확대 경과
1) 민간택지 지정 기준 개선(’19.8.12.)

여러 번의 주택시장 안정대책에도 강남권 재건축 단지와 인근지역의 주택가격이 안정되지 못했다. 2018년 하반기 이후 서울의 분양가 상승이 집값 상승률보다 약 3.7배 높아졌다. 집값 상승이 우려됨에 따라 분양가격을 적정한 수준으로 유지해 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 확고히 하기 위해 민간택지에 대한 분양가상한제 지정 기준을 개선하게 됐다.

• [보도자료] 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진 (2019.08.12. / 국토교통부)

□ 「주택법 시행령」을 개정해 민간택지에 분양가상한제 적용 준비
① 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화


② 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점 개선
- 재건축·재개발 사업도 ‘최초 입주자 모집공고 신청분’부터 적용

③ 수도권 분양가상한제 주택 전매제한 기간 개선
- 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대
* 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5～10년으로 확대
- 전매제한기간 내 매각주택, 한국토지주택공사(LH) 우선매입 활성화





④ 택지비 산정기준 객관화
- 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사 공개적이고 투명하게 이뤄지도록 제도 개선
- 「공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙」 개정, 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차 적정성 검토 추진

□ 소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성 강화와 후분양 기준 강화
- 거주의무기간 도입 : 수도권 공공분양 (최대5년) → 수도권 공공택지·민간택지
- 소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 가능시점의 건축공정 기준 강화*
* 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) → 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)

2) 시행령 개정안 보완방향 (’19.10.1.)

• [보도자료] 최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안 (2019.10.01. / 기획재정부)

○ 분양가상한제 적용시 지정 검토방식
- 2019년 9월 기준으로 31개 투기과열지구 지역은 민간택지 분양가상한제 적용지역의 정량 지정요건(개정기준*) 모두 충족
* 투기과열지구로서, ①직전 1년간 분양가격 상승률 > 물가상승률 2배 or ②직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률 5:1 이상 or ③직전3개월 거래량 전년대비 20%이상 증가 충족
- 집값 불안우려 지역 선별, 핀셋으로 지정
- 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 서울 집값 상승을 선도한 지역 가운데 일반분양(정비사업+일반사업) 예정물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역에 대해 검토
- 시장상황에 따라 지정하는 경우 공급 위축 등 부작용 우려 해소하면서 시장 안정 효과를 달성하기 위해 핀셋지정(예: ‘동(洞)별’ 지정) 추진
* (예) 검토지역으로 선정된 지역 중 정비사업 이슈, 일반사업물량 확인되는 동(洞)을 선별 지정

○ 분양가상한제 경과조치 보완방향
- 모든 사업에 대해 입주자모집공고 신청 분부터 적용하되, 재건축·재개발, 지역주택조합은 일정조건 충족 시 유예기간 부여, 시행령 보완방안 마련해 규제개혁위원회에 제출(’19.10.2)
• (재건축·재개발) 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나, 신청하고 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청한 경우 적용 제외
• (지역주택조합) 시행령 시행 전 사업계획 승인 받았거나, 승인을 신청한 단지 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고 신청한 경우 적용 제외
• (일반사업, 리모델링 주택조합) 기존 「주택법 시행령」과 동일하게 입주자 모집공고 신청 분부터 적용

3) 적용 지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제(’19.11.6.)

• [보도자료] 민간택지 분양가상한제 서울 27개동 지정 조정대상지역 부산 3개구 전부 해제, 고양·남양주 부분 해제 (2019.11.06. / 국토교통부)

○ 집값 불안우려 지역을 선별해 동(洞) 단위 핀셋 지정(서울 27개동)



○ 조정대상으로 지정된 지역* 검토 결과,
- 경기도 고양시·남양주시의 일부 지역** 제외한 지역과
- 부산광역시 동래구·수영구·해운대구 전 지역 조정대상지역 해제(지정 및 해제 효력 발생 11월 8일)
* 기존 조정대상지역(42개) : 서울(25개구), 고양·남양주·용인수지·용인기흥·수원팔달 등 경기 13개, 동래·수영·해운대 등 부산 3개, 세종
** 조정대상지역 지정 유지 지역
(고양시) 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드) / (남양주시) 다산동, 별내동

○ 후속 조치
- 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않은 지역도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정
- 서울 지역 실거래 관계기관 합동조사(’19.10.11)는 2019년 8월 이후 실거래 신고내역과 자금조달 계획서 전체 확인, 이상거래 의심 1,536건 우선 조사 시행
- 투기수요 자금 출처 조사, 편법 증여·대출 규제 미준수 등 불법 행위와 시장 교란행위 발견시 관계기관에 통보해 엄정히 대응
- 국토부 중심 실거래상설조사팀 구성, 전국의 실거래 신고 상시 모니터링하고 이상 거래가 확인시 조사 착수(’20.2월~)

4) 적용 지역 확대(’19.12.17.)

○ 집값 상승을 선도한 서울 13개 구와 경기 3개 시(과천·하남·광명) 13개 동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개 구 37개 동 추가 지정